Gayrimenkul Hukukçusu Murat Tezcan, satıcıya veya emlakçıya doğrudan yapılan ödemelerin, satıştan vazgeçilmesi ya da taşınmaz üzerine yeni bir haciz gelmesi halinde alıcıyı uzun sürebilecek hukuki süreçlerle karşı karşıya bırakabileceği uyarısında bulundu.
Konut satın alma sürecinde en önemli hukuki risklerden biri, üzerinde ipotek bulunan taşınmazların satışında ortaya çıkıyor.
İpotekli bir taşınmazın satışına hukuken engel bulunmazken, uzmanlara göre asıl dikkat edilmesi gereken nokta, ipoteğin kaldırılması ve satış bedelinin ödenmesi sürecinin nasıl yürütüldüğü.
“Parayı ödüyor, ardından dava süreciyle karşı karşıya kalıyor”
Gayrimenkul Hukukçusu Murat Tezcan, ipotekli konut satışlarında benzer mağduriyetlerin yaşandığını belirterek, özellikle “Önce ipoteği kapatalım, ardından tapuyu devrederiz” şeklindeki anlaşmalara karşı dikkatli olunması gerektiğini söyledi.
Tezcan, bazı durumlarda alıcının ipoteğin kapatılması amacıyla parayı satıcıya verdiğini, ancak sonrasında satışın gerçekleşmemesi veya taşınmaz üzerine haciz gelmesi nedeniyle ciddi mağduriyet yaşanabildiğini ifade etti.
Bu durumda alıcının ödediği parayı geri alabilmek için hukuki yollara başvurmak zorunda kalabileceğine dikkat çeken Tezcan, sürecin uzun yıllar sürebilecek bir davaya dönüşebileceği uyarısında bulundu.
“Kredi borcunu ödemek ipoteğin kalkacağı anlamına gelmeyebilir”
İpotekli taşınmazlarda bir başka önemli riskin ise ipoteğin kapsamıyla ilgili olduğunu belirten Tezcan, bankaların bazı durumlarda limit ipoteği uygulayabildiğini söyledi.
Limit ipoteğinin, yalnızca konut kredisi borcunu değil, taşınmaz sahibinin aynı bankadaki kredi kartı veya ticari kredi gibi farklı borçlarını da kapsayabileceğini belirten Tezcan, bu nedenle alıcıya bildirilen belirli bir kredi borcunun ödenmesinin tek başına ipoteğin kaldırılması için yeterli olmayabileceğini vurguladı.
Dolayısıyla alıcıların, “Bu borcu ödedikten sonra ipotek kesin olarak kalkacak” şeklindeki sözlü beyanlarla hareket etmek yerine, bankadan ipoteğin kaldırılması için gerekli tutarı ve şartları yazılı olarak öğrenmesi önem taşıyor.
En güvenli yöntem: Para doğrudan bankaya, satış aynı gün tapuda
Tezcan, ipotekli bir konut satın alırken ödeme yapılacak yöntemin büyük önem taşıdığını belirterek, ipoteğin kaldırılması için gerekli tutarın satıcıya veya emlakçıya verilmemesi gerektiğini ifade etti.
Buna göre, bankadan ipoteğin kaldırılması için gereken tutarın yazılı olarak alınması ve bu bedelin doğrudan ilgili bankaya yatırılması daha güvenli bir yöntem olarak öne çıkıyor.
En güvenli seçeneklerden birinin ise ipoteğin kaldırılması ile konut satışının aynı gün tapuda gerçekleştirilmesi olduğu belirtiliyor. Bankaların bu tür işlemleri organize edebildiği, konut kredisi kullanılması halinde ise alıcının bankasının ödeme ve tapu süreçlerini birlikte yürüttüğü ifade ediliyor.
Güvenli Ödeme Sistemi de alternatif oluşturuyor
Konut satışlarında kullanılan Güvenli Ödeme Sistemi de alıcı açısından önemli bir güvence sağlıyor. Sistem kapsamında satış bedelinin, tapu devri gerçekleşinceye kadar bloke edilmesi amaçlanıyor.
Böylece alıcının parasının tapu devrinden önce doğrudan satıcıya geçmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.
“Borcu devralmak için bankanın onayı gerekiyor”
İpotekli konutlarda tarafların kendi aralarında anlaşarak mevcut borcun alıcı tarafından üstlenilmesinin de tek başına yeterli olmadığına dikkat çekiliyor.
Borç devrinin gerçekleşebilmesi için ilgili bankanın onayının gerektiği belirtilirken, banka tarafından kabul edilmediği sürece mevcut borçtan sorumlu kişi satıcı olmaya devam ediyor. Bu durumda taşınmaz üzerindeki ipoteğin de devam etmesi söz konusu olabiliyor.
Uzmanların uyarısı ise net: İpotekli konut alımında yalnızca evin fiyatına değil, taşınmaz üzerindeki ipoteğin kapsamına, bankaya olan borçlara, ödeme yöntemine ve tapu devrinin hangi aşamada gerçekleştirileceğine de dikkat edilmesi gerekiyor.
